O rendimento na avaliação imobiliária: O caso Português

Abstract

É de esperar que os mercados imobiliários tenham um comportamento idêntico aos mercados financeiros, apesar de no curto prazo qualquer mercado poder apresentar bolhas especulativas e mispricing, espera-se que no médio e longo prazo o mercado seja racional e apresente um retorno naturalmente associado ao risco. Dessa forma os rendimentos gerados pela propriedade imobiliária estão na base do crescimento e da sustentabilidade urbana. O artigo faz uma revisão da literatura e analisa a utilização do modelo do rendimento na avaliação imobiliária. São estudadas 63 séries de dados (dezasseis concelhos e as freguesias do concelho de Lisboa e do Porto) de 2006 a 2009 referentes ao mercado imobiliário português. São apresentadas as médias de rendas e de yields das séries, fazendo-se uma comparação através de análise de clusters. Por fim, analisa como o método do rendimento ajuda na explicação da realidade portuguesa, no qual foram obtidos três clusters de rendas e três clusters de yields para cada uma das amostras. Os clusters das yields não se apresentam coincidentes com os clusters das rendas, implicando naturalmente em diferentes dinâmicas de crescimento regional e de sustentabilidade urbana. Os resultados demonstram que: (a) ambos os clusters, das yields e das rendas são formados por diferentes elementos (b) que o valor da oferta é explicado pelo método do rendimento, pelo cluster das yields e pela densidade populacional.