A posição do promitente-comprador fiel no processo de insolvência do promitente-vendedor

Abstract

No processo de insolvência, caso haja conflito entre credor hipotecário e promitente-comprador fiel ao contrato-promessa, há que distinguir se este negócio reveste natureza real ou obrigacional. No primeiro caso, se o imóvel já está entregue, o administrador da insolvência tem de cumprir o contrato. No segundo caso, pode optar por cumprir ou não. Todavia, tal opção foi sendo limitada quando haja sinal passado, tradição do imóvel e o contraente fiel seja consumidor. Aí, se aquele não cumprir, pode haver execução específica do contrato. Se esta não interessar, surge um crédito, garantido por direito de retenção, a ser pago antes do crédito hipotecário. Apesar do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2014 naquele mesmo sentido, ainda permanece a dúvida quanto à forma de cálculo da indemnização: se nos termos da lei civil ou da lei insolvencial, com decisões divergentes nos tribunais.

In the insolvency proceedings, in the conflict between mortgagee and the faithful buyer promisor, it´s essential to know if the contract is "erga omnes" or not. In the first case, if the property was already delivered the insolvency administrator has to perform the promise. In the second case, he can choose to perform or not. However, the administrator´s power was being cut in situations with payment of signal and deliver of the property to the consumer. Here, if he doesn´t perform, the faithful buyer promisor can use the specific action. Or he has a credit guaranteed by retention of law to be paid with preference in relation to the mortgagee. Despite the judgment n.º 4/2014 from the Supreme Court of Justice, the doubt is how to calculate this compensation: according the civil or the insolvency law, with different court decisions.